【案例】關(guān)于高空墜物、樓梯堆積雜物、居民家中失火引發(fā)的案例分析
文章來源：河南物業(yè)管理-河南惠群物業(yè)有限公司 發(fā)布日期：2016.12.18
家里丟了東西，小車在小區(qū)被砸壞，在小區(qū)內(nèi)被亂堆的雜物絆倒摔傷……這些情況，能找物業(yè)索賠嗎？本期的三個(gè)案例，物業(yè)均被判擔(dān)責(zé)。對業(yè)主和物業(yè)公司來說，這些案例值得借鑒。
案例一
天降百葉窗砸壞車頂
物業(yè)公司被判全責(zé)
大風(fēng)天，停在路邊的車遭遇“飛來橫禍”，被一扇從天而降的不銹鋼百葉窗砸中，車頂多處受損， 長沙市民彭先生就遭遇了這樣的煩心事，更讓他煩心的是，盡管知道百葉窗來自誰家，他卻遭遇踢皮球，難以得到賠償。他一氣之下，將百葉窗的主人和小區(qū)物業(yè)告到法院，近日，長沙市岳麓區(qū)人民法院判決了該案。
天上掉下個(gè)百葉窗砸壞車
4月17日下午，彭先生把自己的豐田越野車停在楓林三路旁的路面停車位上，靠近萬科城市花園小區(qū)。
當(dāng)天下午，風(fēng)雨大作，一扇不銹鋼的百葉窗突然從天而降，砸在彭先生的車上，所幸彭先生不在車?yán)�，逃過一劫，但他的車被砸得面目全非，車頂、行李架和車門多處受損。
彭先生將車拖到4S店，花費(fèi)了1萬多元修理。而彭先生稱，這個(gè)意外的發(fā)生其實(shí)可以避免的，這扇百葉窗在空調(diào)機(jī)位外，早在事發(fā)前，該小區(qū)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)百葉窗松動(dòng)，把情況報(bào)告給了物業(yè)，萬科的物業(yè)派工作人員查看了現(xiàn)場，當(dāng)時(shí)也拉了警戒線，但其后不知怎么就不了了之了。
彭先生找物業(yè)和百葉窗所屬房屋的業(yè)主協(xié)商，都沒能談成，他無奈起訴到法院，請求法院判決物業(yè)公司和業(yè)主賠償他修車費(fèi)用1萬多元，同時(shí)賠償車輛貶值相關(guān)費(fèi)用。
法院：業(yè)主無責(zé)物業(yè)全責(zé)
岳麓區(qū)法院受理該案后，業(yè)主陳先生辯稱，涉事的百葉窗他平時(shí)看不見，也不可能去檢查、修理，并且最近幾個(gè)月他都沒住在該小區(qū)，今年3月萬科物業(yè)就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)窗戶松動(dòng)，只貼條告知，而他是今年8月回來才看到物業(yè)在3月7日所貼紙條。即使因?yàn)樗麤]在家，沒能進(jìn)行處理，物業(yè)也可以采取措施避免損害后果發(fā)生。
萬科物業(yè)則辯稱，陳先生屋內(nèi)的部分以及百葉窗不屬于物業(yè)服務(wù)范圍和安全管理責(zé)任區(qū)域，他們已按照物業(yè)合同履行了相關(guān)義務(wù)。
法院審理后認(rèn)為，根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，涉事的百葉窗，系外墻的一部分，應(yīng)屬于該棟房屋的共有部分，物業(yè)在發(fā)現(xiàn)百葉窗松動(dòng)后，并沒有采取直接有效的措施進(jìn)行處理，致使彭先生的車受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；而業(yè)主陳先生對車輛受損并無過錯(cuò)，無需擔(dān)責(zé)。
此外，法院認(rèn)為車輛貶值損失系間接損失，不應(yīng)當(dāng)計(jì)入賠償?shù)姆秶�，所以對彭先生要求賠償車輛貶值損失的訴請不予支持。
最終，法院一審判決，長沙市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司城市花園分公司賠償彭先生車輛損失10911元。
案例二
雜物堆電梯口，致6歲男孩摔傷
物業(yè)公司與監(jiān)護(hù)人均擔(dān)責(zé)
保潔員在電梯間打掃，掃把撮箕都堆在電梯口，而剛出電梯的6歲男孩童童被絆倒摔傷，損失誰來賠償？在遭遇踢皮球后，邵陽市民李先生將物業(yè)公司告上法庭為兒子維權(quán)。近日，邵陽北塔區(qū)法院一審判決被告邵陽某物業(yè)公司賠償童童醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等共計(jì)3500多元，其余損失由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。
2015年9月1日下午，李先生帶著兒子童童乘坐電梯下樓，在出電梯門時(shí)，因?yàn)殡娞菘诙阎欢央s物，童童被絆倒在地，抱著左手大哭，李先生趕緊把他送到醫(yī)院，醫(yī)院診斷他左手骨折，并住院治療。
李先生事后得知，電梯口的雜物是掃把、撮箕等清潔工具，是物業(yè)的保潔員在清掃時(shí)放在那。
事發(fā)后，李先生多次找物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但都沒能談攏，他無奈之下，一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭。
北塔區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性公司，其工作人員在工作過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)章制度，避免造成安全隱患，危及業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)公司的保潔人員在電梯口堆放清掃工具的行為不僅違規(guī)，且未盡到安全提醒義務(wù)，導(dǎo)致童童在出電梯時(shí)被絆倒摔傷，對本案事故的發(fā)生物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。事發(fā)時(shí)，童童尚未年滿六周歲，屬無民事行為能力人，缺乏注意自身安全的意識(shí)，而李先生作為監(jiān)護(hù)人，在明知電梯入口堆放有清掃工具的情況下，應(yīng)當(dāng)對孩子進(jìn)行安全引導(dǎo)，避免發(fā)生意外事故，但由于其疏忽大意，未切實(shí)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，對本案事故的發(fā)生亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。據(jù)此，法院遂依法作出了上述判決。
案例三
家中失火殃及四鄰
狀告物業(yè)索賠21萬獲賠1萬
家里起火，呼救后物業(yè)保安遲遲沒到現(xiàn)場，岳陽市民起訴物業(yè)公司未及時(shí)報(bào)警延誤了滅火時(shí)間，導(dǎo)致擴(kuò)大了財(cái)產(chǎn)損失，索賠21萬元。近日，岳陽市華容縣人民法院一審判決，業(yè)主獲賠1萬元。
龍先生是岳陽華容縣某公館的業(yè)主，他小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了合同，合同中約定，警情5分鐘達(dá)到現(xiàn)場，并及時(shí)報(bào)告管理和相關(guān)部門。
1月18日凌晨，龍先生家因電烤爐起火引發(fā)火災(zāi)，龍先生跑出屋外呼救，有業(yè)主聽到呼救聲后撥打“119”報(bào)火警，還有業(yè)主跑到物業(yè)值班室呼救，并要求值班人員打開大門橫桿。幾分鐘后，消防車趕到，但因無人引領(lǐng)，消防車沒能及時(shí)從消防通道進(jìn)入小區(qū)救火，而是從小區(qū)另外一個(gè)門進(jìn)入，因?yàn)槁氛�，不得不在百米開外接水管滅火，半個(gè)多小時(shí)后，火災(zāi)被撲滅。
事發(fā)后，經(jīng)華容縣公安消防大隊(duì)委托，華容縣價(jià)格認(rèn)證中心認(rèn)定龍先生因此次火災(zāi)損失為17萬多元，他的4戶鄰居損失為3.6萬元，合計(jì)為21萬多元。
龍先生找物業(yè)協(xié)商損失無果，起訴到華容縣人民法院。
法院審理認(rèn)為，龍先生和物業(yè)公司間存在物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，合同約定的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)對業(yè)主室內(nèi)并無管理與維護(hù)的義務(wù)，龍先生家中失火，系龍先生自己烤火不慎引起火災(zāi)，與物業(yè)沒有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，應(yīng)由龍先生自己承擔(dān)失火引起的財(cái)產(chǎn)損失責(zé)任。而合同約定，小區(qū)發(fā)生警情后，物業(yè)應(yīng)在5分鐘到達(dá)現(xiàn)場，并及時(shí)報(bào)告管理和相關(guān)部門。龍先生家起火時(shí)，物業(yè)公司未在約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，也未能及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并積極做好協(xié)助求助工作，在消防車救火時(shí)未及時(shí)打開消防通道大門，延遲了消防救火車的救火時(shí)間，物業(yè)公司對原告火災(zāi)損失的擴(kuò)大部分有可能有一定影響，物業(yè)的行為違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。但龍先生不能舉證證明因?yàn)檠舆t救火造成損失擴(kuò)大的部分，考慮火災(zāi)損失實(shí)際情況，法院酌定物業(yè)賠償龍先生因火災(zāi)造成的擴(kuò)大部分損失1萬元。
關(guān)鍵看物業(yè)有無過錯(cuò)
湖南睿邦律師事務(wù)所執(zhí)行主任劉明介紹，業(yè)主將物業(yè)委托給物業(yè)公司進(jìn)行管理，按照合同約定，業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。作為物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)按照合同約定，履行自己的職責(zé)和義務(wù)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。因此，物業(yè)要不要對業(yè)主受損財(cái)物負(fù)責(zé)，這就要看雙方簽訂的合同中有沒有相關(guān)約定。
“一般情況下，物業(yè)合同中不會(huì)有物業(yè)對業(yè)主受損財(cái)物負(fù)責(zé)的條款，因?yàn)槿绻械脑�，物業(yè)的責(zé)任太大，成本太高。”劉明說，“沒有這樣的條款并不是說物業(yè)完全不需要對業(yè)主受損財(cái)物負(fù)責(zé)，關(guān)鍵看物業(yè)在提供服務(wù)過程中，或是在保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)或人身安全中有無過錯(cuò)。如果業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)存在過錯(cuò)致其財(cái)物受損，也可直接要求賠償�！�
以業(yè)主家中被盜為例，如果物業(yè)合同中約定應(yīng)該由物業(yè)管理的監(jiān)控、門禁等系統(tǒng)在被盜期間沒有得到維護(hù)，或是應(yīng)該值班的保安擅離職守，那么物業(yè)就存在過錯(cuò)，需要承擔(dān)一定的責(zé)任，這個(gè)責(zé)任的比例一般是協(xié)商，起訴后則由法院酌情劃分。如果物業(yè)公司相關(guān)設(shè)備正常運(yùn)作，按時(shí)巡邏，盡到了合同義務(wù)，物業(yè)則不需要承擔(dān)責(zé)任。如果業(yè)主起訴到法院索賠，業(yè)主需要有相關(guān)證據(jù)證明自身損失的多少，比如家中的金器是否被盜、價(jià)值多少等，都需要提供相應(yīng)證據(jù)。